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撰文: 曾金泉
 
甚么是安老按揭?

安老按揭是一项借款人与银行之间的贷款安排。借款人可以利用在香港的住宅物业作为抵押品,向参与银行申请安老按揭贷款。借款人可以於固定年期内每月取得年金,改善生活。
 
为何申请安老按揭?
  1. 灵活年金年期
借款人可根据自己的需要,选择在10 年、15 年、20 年的固定年期内,或终生每月收取年金。如有需要,借款人可随时更改年金年期。
 
  1. 一笔过贷款
除了每月年金外,借款人还可选择提取一笔过的贷款,以应付特别情况,例如全数偿还物业之原有按揭、支付物业的主要维修及保养、支付医疗费用及/或支付为办理持久授权书或根据《精神健康条例》第II部向法院申请有关命令而须向有关律师及医生支付的费用。
  1. 安居於原有物业
当借款人取得安老按揭贷款后,仍然是物业的业主,并可继续安居於原有物业,安享晚年,直至百年归老。
若有两位借款人,而其中一位已百年归老,另一位也仍可继续居住在原有物业,安享晚年。
  1. 终生毋须还款
除非借款人永久迁离按揭物业,或安老按揭贷款因其他特定情况被终止,否则借款人可以终身毋须还款。
  1. 不设提前偿还贷款的罚款
借款人可随时全数偿还安老按揭贷款及赎回物业,而毋须缴交任何罚款。
  1.  六个月的解除合约期
於首六个月内,如果借款人通知银行决定终止安老按揭贷款,并於指定日期全数清还安老按揭贷款,相关的按揭保费将按借款人的要求获全数退还和豁免。然而,借款人仍须全数清还安老按揭贷款的总结欠,包括累算利息和其他已加借入总结欠的费用,以及承担解除安老按揭的相关法律费用。
  1. 优先赎回权
在借款人百年归老后,借款人的继承人可以选择在一定期限之内偿还安老按揭,优先赎回相关物业。
谁有资格申请安老按揭 ?

借款人必须:
  • 持有有效香港身份证;
  • 年满55岁或以上;及
  • 现时没有破产或涉及破产呈请或债务重组。
用作按揭的物业必须:
  • 由借款人以个人名义持有,或由借款人与另外最多两名借款人以联权共有形式持有;
  • 楼龄为50年或以下,及无任何转售限制;
  • 没有出租(除非已获银行的书面批准);及
  • 作为借款人在香港的主要居所。
**如物业楼龄超过50年,申请将按个别情况考虑及需要验楼。
 
就联权共有形式持有物业(联名物业)
  • 借款人之数目上限是3 人(可为夫妻、兄弟姊妹或非亲属人士)。
  • 若借款人以联权共有形式与另一名人士持有物业,该借款人便不可以单独申请安老按揭,物业的所有业主必须共同参与安老按揭,而所有借款人必须是相关物业之业主(联权共有)。
  • 所有借款人必须符合相关申请资格。

一笔过贷款

於借款人申请安老按揭贷款时,银行将在《贷款协议书》中,列明借款人於申请时可借取一笔过支付款项的最高及最低金额。在支付年期内,这个金额将会按时递减。
借款人每次成功借取一笔过支付款项后,其后每月支付款项之金额将会减少。

借款人需负担甚么费用?

借款人需要负担:
  • 利息开支;
  • 按揭保费;
  • 辅导费;
  • 行政费;
  • 律师费;
  • 登记费;及
  • 其他开支及费用。
借款人每月收取多少钱?

借款人每月可收取固定数额的年金,年金的数额取决於:
  1. 收取年金的年期;
  2. 物业的楼龄;及
  3. 物业的价值。
 
以物业价值每100万港元计,55岁、60岁或70岁申请安老按揭的借款人,每月可收取年金的金额如下:
年期 每月收取的年金金额(港币)
1名借款人
55 60 70
10年 $3,200 $3,700 $5,100
15年 $2,400 $2,800 $3,800
20年 $2,050 $2,400 $3,300
终身 $1,650 $2,000 $3,100
 
年期 每月收取的年金金额(港币)
2名借款人
55 60 70
10年 $2,800 $3,300 $4,600
15年 $2,150 $2,500 $3,500
20年 $1,800 $2,100 $3,000
终身 $1,450 $1,800 $2,800
 
年期 每月收取的年金金额(港币)
3名借款人
55 60 70
10年 $2,500 $3,000 $4,200
15年 $1,900 $2,250 $3,200
20年 $1,600 $1,900 $2,700
终身 $1,250 $1,550 $2,400

若要查询其他年龄的每月年金金额,请浏览香港按揭证券有限公司网页
 
由2012年11月16日起,用作计算年金的物业价值上限,调至1,500万港元。价值超过800万港元的物业,物业价值在计算年金时会作出折让。如物业估值高於2,500万港元,可用作计算年金的楼价上限,一律以1,500万港元去计算。
 
若一位借款人是60岁而另一名借款人是70岁,每月收取的年金金额是怎样计算的?

如二人共同借款,年金会以较年轻的借款人之岁数计。

例子
  例子(一) 例子(二) 例子(三)
借款人及
参与年龄
70岁借款人 70岁的丈夫

60岁的妻子
70岁的丈夫

70岁的妻子
年金年期 终生 终生 终生
物业价(港币) 250万元 250万元 900万元
每月年金金额
(港币)
3,100 x 2.5 = 7,750元 1,800 x 2.5 =
4,500元
2,800 x 8 =
22,400元
 
例子(二)

当有两位借款人时,每月年金金额以较年轻的借款人岁数去计算,即以较年轻妻子之岁数,去计算年金金额。
 
例子(三)

用作计算的物业价值的最高限额是港币800万元。虽然本例子的物业价值是港币900万元,每月年金金额将按港币800万元价值的物业计算。
 
借款人可以使用香港按揭证券有限公司的安老按揭计算机,估算可以获得的贷款金额。

寿险保单转让

在安老按揭计划下,除了可利用借款人的物业作抵押外,还可以选择转让借款人的寿险保单予银行(须经批核后)作为附加抵押品,以获得更多每月年金及一笔过贷款,而寿险保单的退保现金价值,将用於偿还借款人的安老按揭贷款。
 
拟用作申请转让的寿险保单数目没有限制,但其退保现金价值总额不可超过安老按揭贷款下的指定物业价值。借款人可於申请安老按揭贷款时,或在安老按揭贷款生效期间,提出申请寿险保单转让。
 
寿险保单转让只适用於不多於两名借款人的安老按揭贷款。单一借款人的安老按揭申请,其寿险保单受益人必须为借款人或其继承人。至於二人共同借款的安老按揭申请,保单受益人必须为其中一名借款人。按寿险保单的情况,借款人需要向所属保险公司安排更改受益人。
 
在一般情况下,当安老按揭贷款终止,而出售物业所得的款项不足以全数清还安老按揭贷款时,银行就会动用借款人寿险保单的款项(最高金额为当时的退保现金价值)来偿还差额。如果仍不足以偿还所有差额,该差额将根据按揭证券公司与银行之间的保险安排,由按揭证券公司承担。在任何情况下,在偿还所有安老按揭贷款后,如退休现金价值仍余额,该余额将会归还给借款人(或继承人)。
 
借款人亦可随时申请赎回在安老按揭贷款下转让给银行的寿险保单,申请赎回时只需支付相关手续费,毋须缴交任何罚款。
 
寿险保单转让申请资格

一般情况下,要符合转让申请资格,该寿险保单必须:
  1. 由借款人作为寿险保单的持有人及受保人;
  2. 由获认可并於香港经营人寿保险业务的公司所发出;
  3. 以港元或美元作为计算单位;
  4. 已累积退保现金价值,而在余下的年期内不会减少;
  5. 已完全清缴保费(注);
  6. 不涉任何投资成份; 及
  7. 可转让,及没有更改受益人的限制;
(注)如果借款人的寿险保单尚未完全清缴保费及 / 或附有保险公司的保单贷款,借款人可於申请寿险保单转让时,透过申请一笔过贷款,全数清缴保费及 / 或偿还保单贷款。 

安老按揭何时终止?

当发生下列情况时,安老按揭便会终止:
  • 借款人提前偿还全数贷款;
  • 借款人自愿向银行交出物业之空置管有权,以容许银行代为出售该物业;
  • 用作按揭的物业,已不再是借款人於香港的主要居所;
  • 借款人离世。如果借款人与其他人士共同申请安老按揭贷款,则两位借款人均已离世;
  • 借款人被裁定破产,或受个人自愿安排所规限,如借款人与其他人士共同申请安老按揭贷款,则其中任何一人出现上述情况;或
  • 其他情况。
当安老按揭终止时,物业会怎样?

当安老按揭终止时,借款人(若借款人已百年归老,则为借款人的继承人)可优先全数偿还安老按揭贷款以赎回物业。
 
如借款人(或他/她的继承人)选择不赎回物业,银行将出售该物业以偿还借款人的安老按揭贷款。
 
假如出售物业后所得的款项超过安老按揭贷款,银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额归还给借款人(或他/她的继承人)。
 
倘若出售物业后所得的款项,不足以偿还安老按揭贷款,差额会根据香港按揭证券公司与银行之间的保险安排,由香港按揭证券公司承担。

申请程序

第一步 – 申请前
借款人需要联络参与银行。银行将向借款人解释安老按揭的详情,并初步评估借款人是否符合申请资格。
 
第二步 – 辅导
在正式申请安老按揭贷款前,借款人必须先预约合资格的辅导顾问。
 
辅导顾问会向借款人讲解安老按揭的产品特点、主要法律权益与责任,及取得安老按揭贷款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭辅导,借款人将获发辅导证书。
 
第三步 – 正式申请
当借款人获得辅导证书后,借款人便可前往任何一间参与银行正式申请安老按揭。
 
第四步 – 签署法律文件
申请一经银行批核,借款人便可签署按揭文件,然后提取安老按揭贷款。
 
如有任何查询,请联络任何一间参与银行、辅导顾问或按揭证券公司。您亦可致电安老按揭计划热线:2536 0136。