選項
撰文: 曾金泉
 
甚麼是安老按揭?

安老按揭是一項借款人與銀行之間的貸款安排。借款人可以利用在香港的住宅物業作為抵押品,向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人可以於固定年期內每月取得年金,改善生活。
 
為何申請安老按揭?
  1. 靈活年金年期
借款人可根據自己的需要,選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內,或終生每月收取年金。如有需要,借款人可隨時更改年金年期。
 
  1. 一筆過貸款
除了每月年金外,借款人還可選擇提取一筆過的貸款,以應付特別情況,例如全數償還物業之原有按揭、支付物業的主要維修及保養、支付醫療費用及/或支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用。
  1. 安居於原有物業
當借款人取得安老按揭貸款後,仍然是物業的業主,並可繼續安居於原有物業,安享晚年,直至百年歸老。
若有兩位借款人,而其中一位已百年歸老,另一位也仍可繼續居住在原有物業,安享晚年。
  1. 終生毋須還款
除非借款人永久遷離按揭物業,或安老按揭貸款因其他特定情況被終止,否則借款人可以終身毋須還款。
  1. 不設提前償還貸款的罰款
借款人可隨時全數償還安老按揭貸款及贖回物業,而毋須繳交任何罰款。
  1.  六個月的解除合約期
於首六個月內,如果借款人通知銀行決定終止安老按揭貸款,並於指定日期全數清還安老按揭貸款,相關的按揭保費將按借款人的要求獲全數退還和豁免。然而,借款人仍須全數清還安老按揭貸款的總結欠,包括累算利息和其他已加借入總結欠的費用,以及承擔解除安老按揭的相關法律費用。
  1. 優先贖回權
在借款人百年歸老後,借款人的繼承人可以選擇在一定期限之內償還安老按揭,優先贖回相關物業。
誰有資格申請安老按揭 ?

借款人必須:
  • 持有有效香港身份證;
  • 年滿55歲或以上;及
  • 現時沒有破產或涉及破產呈請或債務重組。
用作按揭的物業必須:
  • 由借款人以個人名義持有,或由借款人與另外最多兩名借款人以聯權共有形式持有;
  • 樓齡為50年或以下,及無任何轉售限制;
  • 沒有出租(除非已獲銀行的書面批准);及
  • 作為借款人在香港的主要居所。
**如物業樓齡超過50年,申請將按個別情況考慮及需要驗樓。
 
就聯權共有形式持有物業(聯名物業)
  • 借款人之數目上限是3 人(可為夫妻、兄弟姊妹或非親屬人士)。
  • 若借款人以聯權共有形式與另一名人士持有物業,該借款人便不可以單獨申請安老按揭,物業的所有業主必須共同參與安老按揭,而所有借款人必須是相關物業之業主(聯權共有)。
  • 所有借款人必須符合相關申請資格。

一筆過貸款

於借款人申請安老按揭貸款時,銀行將在《貸款協議書》中,列明借款人於申請時可借取一筆過支付款項的最高及最低金額。在支付年期內,這個金額將會按時遞減。
借款人每次成功借取一筆過支付款項後,其後每月支付款項之金額將會減少。

借款人需負擔甚麼費用?

借款人需要負擔:
  • 利息開支;
  • 按揭保費;
  • 輔導費;
  • 行政費;
  • 律師費;
  • 登記費;及
  • 其他開支及費用。
借款人每月收取多少錢?

借款人每月可收取固定數額的年金,年金的數額取決於:
  1. 收取年金的年期;
  2. 物業的樓齡;及
  3. 物業的價值。
 
以物業價值每100萬港元計,55歲、60歲或70歲申請安老按揭的借款人,每月可收取年金的金額如下:
年期 每月收取的年金金額(港幣)
1名借款人
55 60 70
10年 $3,200 $3,700 $5,100
15年 $2,400 $2,800 $3,800
20年 $2,050 $2,400 $3,300
終身 $1,650 $2,000 $3,100
 
年期 每月收取的年金金額(港幣)
2名借款人
55 60 70
10年 $2,800 $3,300 $4,600
15年 $2,150 $2,500 $3,500
20年 $1,800 $2,100 $3,000
終身 $1,450 $1,800 $2,800
 
年期 每月收取的年金金額(港幣)
3名借款人
55 60 70
10年 $2,500 $3,000 $4,200
15年 $1,900 $2,250 $3,200
20年 $1,600 $1,900 $2,700
終身 $1,250 $1,550 $2,400

若要查詢其他年齡的每月年金金額,請瀏覽香港按揭證券有限公司網頁
 
由2012年11月16日起,用作計算年金的物業價值上限,調至1,500萬港元。價值超過800萬港元的物業,物業價值在計算年金時會作出折讓。如物業估值高於2,500萬港元,可用作計算年金的樓價上限,一律以1,500萬港元去計算。
 
若一位借款人是60歲而另一名借款人是70歲,每月收取的年金金額是怎樣計算的?

如二人共同借款,年金會以較年輕的借款人之歲數計。

例子
  例子(一) 例子(二) 例子(三)
借款人及
參與年齡
70歲借款人 70歲的丈夫

60歲的妻子
70歲的丈夫

70歲的妻子
年金年期 終生 終生 終生
物業價(港幣) 250萬元 250萬元 900萬元
每月年金金額
(港幣)
3,100 x 2.5 = 7,750元 1,800 x 2.5 =
4,500元
2,800 x 8 =
22,400元
 
例子(二)

當有兩位借款人時,每月年金金額以較年輕的借款人歲數去計算,即以較年輕妻子之歲數,去計算年金金額。
 
例子(三)

用作計算的物業價值的最高限額是港幣800萬元。雖然本例子的物業價值是港幣900萬元,每月年金金額將按港幣800萬元價值的物業計算。
 
借款人可以使用香港按揭證券有限公司的安老按揭計算機,估算可以獲得的貸款金額。

壽險保單轉讓

在安老按揭計劃下,除了可利用借款人的物業作抵押外,還可以選擇轉讓借款人的壽險保單予銀行(須經批核後)作為附加抵押品,以獲得更多每月年金及一筆過貸款,而壽險保單的退保現金價值,將用於償還借款人的安老按揭貸款。
 
擬用作申請轉讓的壽險保單數目沒有限制,但其退保現金價值總額不可超過安老按揭貸款下的指定物業價值。借款人可於申請安老按揭貸款時,或在安老按揭貸款生效期間,提出申請壽險保單轉讓。
 
壽險保單轉讓只適用於不多於兩名借款人的安老按揭貸款。單一借款人的安老按揭申請,其壽險保單受益人必須為借款人或其繼承人。至於二人共同借款的安老按揭申請,保單受益人必須為其中一名借款人。按壽險保單的情況,借款人需要向所屬保險公司安排更改受益人。
 
在一般情況下,當安老按揭貸款終止,而出售物業所得的款項不足以全數清還安老按揭貸款時,銀行就會動用借款人壽險保單的款項(最高金額為當時的退保現金價值)來償還差額。如果仍不足以償還所有差額,該差額將根據按揭證券公司與銀行之間的保險安排,由按揭證券公司承擔。在任何情況下,在償還所有安老按揭貸款後,如退休現金價值仍餘額,該餘額將會歸還給借款人(或繼承人)。
 
借款人亦可隨時申請贖回在安老按揭貸款下轉讓給銀行的壽險保單,申請贖回時只需支付相關手續費,毋須繳交任何罰款。
 
壽險保單轉讓申請資格

一般情況下,要符合轉讓申請資格,該壽險保單必須:
  1. 由借款人作為壽險保單的持有人及受保人;
  2. 由獲認可並於香港經營人壽保險業務的公司所發出;
  3. 以港元或美元作為計算單位;
  4. 已累積退保現金價值,而在餘下的年期內不會減少;
  5. 已完全清繳保費(註);
  6. 不涉任何投資成份; 及
  7. 可轉讓,及沒有更改受益人的限制;
(註)如果借款人的壽險保單尚未完全清繳保費及 / 或附有保險公司的保單貸款,借款人可於申請壽險保單轉讓時,透過申請一筆過貸款,全數清繳保費及 / 或償還保單貸款。 

安老按揭何時終止?

當發生下列情況時,安老按揭便會終止:
  • 借款人提前償還全數貸款;
  • 借款人自願向銀行交出物業之空置管有權,以容許銀行代為出售該物業;
  • 用作按揭的物業,已不再是借款人於香港的主要居所;
  • 借款人離世。如果借款人與其他人士共同申請安老按揭貸款,則兩位借款人均已離世;
  • 借款人被裁定破產,或受個人自願安排所規限,如借款人與其他人士共同申請安老按揭貸款,則其中任何一人出現上述情況;或
  • 其他情況。
當安老按揭終止時,物業會怎樣?

當安老按揭終止時,借款人(若借款人已百年歸老,則為借款人的繼承人)可優先全數償還安老按揭貸款以贖回物業。
 
如借款人(或他/她的繼承人)選擇不贖回物業,銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。
 
假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款,銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額歸還給借款人(或他/她的繼承人)。
 
倘若出售物業後所得的款項,不足以償還安老按揭貸款,差額會根據香港按揭證券公司與銀行之間的保險安排,由香港按揭證券公司承擔。

申請程序

第一步 – 申請前
借款人需要聯絡參與銀行。銀行將向借款人解釋安老按揭的詳情,並初步評估借款人是否符合申請資格。
 
第二步 – 輔導
在正式申請安老按揭貸款前,借款人必須先預約合資格的輔導顧問。
 
輔導顧問會向借款人講解安老按揭的產品特點、主要法律權益與責任,及取得安老按揭貸款的法律後果。如借款人成功完成安老按揭輔導,借款人將獲發輔導證書。
 
第三步 – 正式申請
當借款人獲得輔導證書後,借款人便可前往任何一間參與銀行正式申請安老按揭。
 
第四步 – 簽署法律文件
申請一經銀行批核,借款人便可簽署按揭文件,然後提取安老按揭貸款。
 
如有任何查詢,請聯絡任何一間參與銀行、輔導顧問或按揭證券公司。您亦可致電安老按揭計劃熱線:2536 0136。